マンション投資 リスクを徹底解剖＆解説

アメリカとはまったく逆のプロセスを歩んできたのです。 いまからアメリカ流の市場づくりに追いつこうにも、その傷跡はあまりに大きいといわざるをえません。
いまさら強調するまでもありませんが、不動産投資市場育成の基本は、いかに投資家が欲しがる不動産を対象にするかにかかっています。 アメリカ並みにランドマークを証券化することから始めなければ、日本の不動産投資ビジネスに明日はありません。
それぐらいの覚悟が必要です。 繰り返しになりますが、日本の土地には、その収益性が下支えするような適正価格（フェアバリュー）の目処がありませんから、カラ売りを仕掛けられたら一方的に下がり続けるという弱点があります。
不動産の底値の目処は、ほぼ全世界共通してこの収益価格だと断言していいでしょう。 いまや日本を抜いて世界一不動産価格が高いといわれる香港でさえも、おそらくイギリスが残していった収益価格が地価の下支えをするシステムがあるはずです。
アメリカでは、少なくても収益不動産に投資するときは、不動産を短期勝負の流動資産として見なします。 日本のように永久に持ち続けるのが当たり前の長期固定資産という認識はありません。
両国の不動産投資に対する姿勢の違いは、伝統的に常に時価による洗い替えを意識しているアメリカ人と、これまた伝統的に土地は無期限の永久所有権だと思いこんできた日本人との、生まれつきの風土の違いに近いものがあり一般に収益不動産とは、「その不動産を取得し賃貸することにより、将来それを保有している期間中は毎年賃料収入を得ることができ、また将来売りたい時に売り払うことによって売却益も得られる不動産」と定義することができます。 したがって不動産の収益価格とは、「その不動産が将来生み出すと予測できる純収益と、売却時に得られる売却収入を現在価値に割り戻して合計した価格」のことをいいます。
おそらく、世界で日本だけが収益価格による地価決定システムを持たずに、壮大な土地担保金融という信用創造に足を踏み込んでしまったのでしょう。 ここでいう土地とは、収益を生まないただの更地や、地上げの途中で残された虫食い地を指します。
先進国のなかで、これだけ虫食いだらけの更地が担保不動産のまま残っている国はありません。 香港でもシンガポールでもお目にかかることはないでしょう。

この虫食い更地担保金融こそが不良債権問題の最大のポイントなのです。 日本もそろそろ、アメリカ流の収益価格に下支えされた収益不動産投資に目覚めなければなりません。
そして、正しい収益価格の導き方を身につけるとともに、収益不動産であるからには短期所有に絶えられるような流動資産として認識することも大切です。 収益価格には将来の値上がり益も含まれます。
したがって、投資家がその不動産の将来の値上がり益を過大に評価するほど、理論上の収益価格は高くなります。 昨年香港の投資家が、東京駅8重洲南口の商業地を大方の予想を上回る高値で落札して話題になりましたが、これこそ将来の値上がり益を過大に織り込んだ香港風収益価格です。
彼らの計算には、将来いつの時点でいくらで売却し、それらを現在価値修正して求めた収益価格がいくらになるという理論がちゃんと詰まっているはずです。 将来売ることを前提にしないで不動産投資を続けてきた日本流のやり方よりも、彼らの投資法の方がよほど理論的に正しいと私は思っています。
キャピタルゲインを追究しすぎて破産に追い込まれた日本の投資家からすれば、アメリカ流のキャピタルゲイン最重視の不動産投資術は意外に映るかもしれません。 しかし、これこそ伝統的なアメリカ流不動産投資のスタンダードなのです。
日本人の多くは、明らかにこの点を誤解しています。 アメリカ流不動産投資の特徴として、次の4点があげられます。

日本流は、不動産と名の付くものなら何でも値上がりするという幻想に惑わされすぎたようです。 （2）アメリカ流不動産投資は、常に限られた期間内で最大の収益を目指します。
計画通り達成された収益はその場で分配され、また次の投資先に向かいます。 日本では、不動産の所有権も収益も永遠に続くものとして認識されているため、収益は蓄積するだけで分配の発想がありません。
（3）アメリカ流の不動産投資では、常に「売って手仕舞う」ことを最重要視するので、本来短期勝負です。 したがって市場には、常に多くの売り手と買い手が存在しています。
日本流には、この「売って手仕舞う」という発想がないために、売り手は不在のまま。 不動産を売る必要に欠ける日本流では、収益不動産の売買市場はついに生まれませんでした。
（4）アメリカ流の不動産投資では、キャッシュフローをオーバーするような過剰融資を金融機関が行うことはまずありません。 約定返済額がキャッシュフローの60％から70％程度におさまるような金額しか融資しないのが基本です。
日本では、金融機関が現在のキャッシュフローに目をつむり、将来のキャッシュフローだけを当てにして貸し出し競争に明け暮れたのが、バブルの直接の原因でした。 収益不動産の投資分析で重要なことは、その不動産を購入するための投資額が、所与の条件から導き出した収益価格と比べて妥当かどうかを最大の判断基準に置くことです。
そのためには、純現在価値ＮＰＶ（ネット・プレゼント・バリュー）と投資収益率ＩＲＲ（インターナル・レート・オブ・リターン）の計算が欠かせません。 ＮＰＶは、不動産投資によって得られる将来の全入金額の現在価値の合計を意味し、ＩＲＲは、不動産投資期間中の資本投下額の現在価値が、純資金回収額の現在価値に等しくなる割引率を意味します。

日本流の収益価格は、将来の売却を前提にしない永久還元に近い価格です。 しかし、不動産を永久保有することにメリットがあった時代は終わりました。
これからは、所定の期間内に投資収益を確保できれば手仕舞う短期勝負の発想がなければ、不動産投資で成功することはありえないと心得るべきでしょう。 （1）日本は、伝統的に銀行借り入れによる間接金融に頼ってきましたが、その弊害で資本市場から直接資金を集める直接金融の割合が低く、結果的に収益不動産市場に欠かせない証券化手法の導入が遅れたのです。
（2）地価が右一眉上がりで上昇を続けた時代には、マイホームを持つことがすなわち資産形成になったので、あえて収益不動産にこだわる必要はありませんでした。 現実に、80年代後半の不動産バブルまでは、住宅地価の上昇率の方が商業地よりも常に日本では、居住用の不動産については持ち家政策として手厚く優遇されてきた一方で、収益を上げることを目的とする収益不動産市場は、伝統的に不在のままでした。
これだけ不動産神話が栄えた国にもかかわらず、おそらく先進国では唯一と思われるほど収益不動産市場が未熟なのは、なぜなのでしょうか。 理由は次の4つです。
（3）日本人は不動産に対する独占欲が強く、完全所有権を好むので、不動産の一部を持ったり、他人と共有したりする共同投資の考え方が浸透しませんでした。 （4）土地神話の影響で、不動産は売らずにずっと持ち続ける方が得だという考え方が長く続いたのです。

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